AG真人国际从恒大财富聊聊老百姓的投资和房地产我原本幼稚的以为只有银行证券公司会销售理财产品，后来发现非金融属性的诸多大集团公司也开始销售理财产品。恒大因为此次兑付事件走向风口浪尖，但是背后的逻辑并非是简单的理财兑付问题，还牵扯到房地产目前的发展状况，老百姓对理财的认知问题。
恒大财富全称为恒大金融财富管理（深圳）有限公司，总部位于深圳，是依托恒大集团的品牌背书和产业为背景，立足深圳，辐射全国，以财富管理咨询、基金管理及销售、社区金融为特色的发展战略，致力于为高净值人士提供财富管理服务。这也是恒大财富在百度百科的简介。
1、我相信大部分的人对理财产品的认知都是冲着收益率去的，你也别说自己有多专业，在市场摸爬滚打了多少年，这是个专业的问题，真的跟年龄和检验没太大的关系。我们解析一下理财产品投资需要注意的几大要素，只要这几大要素把握好了，除非出现系统性风险，一般你是不会掉到大坑里去的。
首先看产品的基本要素。市场上99%的人都会看产品的基本要素，比如期限、投资起点、申购赎回条款、申购赎回时间、产品收益率，大部分人在看到理财产品后脑子里第一个反应出来的便是产品收益率。产品收益率越高越好？不对，产品收益率越大也意味着风险越大，这是一句被人说了无数遍重复了无数次烂大街的行话，但是有几个人明白后面的逻辑。
其次看产品的深层次要素。产品的深层次要素主要指理财产品的投向。这点对于投资的人来说尤为重要，正是大部分人忽略了投资去向的问题而将注意力全部集中在收益率上，因此才后有暴雷的问题。投资去向说白了就是你的钱被集中放到托管户里以后投到什么地方去了。任何理财产品都是一种融资的方式，只有对方拿托管户里的钱赚到钱了，你才有本金和利息的收益，如果融资方自己连钱都赚不到，那么，你的本金受损的风险几乎是确定的。是不是这么个道理。因为这点非常重要，再用大白话表述一下：某人想做生意借了你5万块钱，此人明确表示借你5万元3个月时间，期间他要批发水果来倒卖，三个月之后再还你的钱，外加年化10%的利息。此人能不能按时还你钱以及能不能支付借你5万元的利息，重点在于：1他是不是真的去做水果生意了，如果拿你的钱去了，你的本金肯定没戏了。2水果生意最近的行情如何，如果批发价低，能多赚点，刨除他自己赚的钱，他给你利息的可能性也就大了AG真人国际。三个月时间是不是能赚到超过5万的钱。别人拿你的钱去干吗，你是不是心里得有数，这个一般理财产品的说明里面都有，但是真的需要对理财产品的投向一定要清楚。曾经我就遇到过银行的大堂经理把股票型基金拿来当一般的理财产品销售，真的是、、、、、、你看着专业的人都不专业了，你自己起码得操心吧。
最后看产品后面的深层次逻辑。所谓深层次的逻辑就是稍加分析。在此举两个重要的例子。一般我们把理财产品按照投向分为三大类，货币型（一般收益率是保本保收益的，虽然目前银监会不让直接表述了）、债券型和股票型（产品说明肯定不会写保本保收益，一般都是浮动收益）、其他非标类投向（比如恒大理财的资金投到房地产、一些信托产品投到一些项目等），这三类的收益率也是随着风险等级的增加而不断提高的。目前市场最常见的也就是银行发售的部分货币类理财产品，一般的收益率一年期的都不到4%/年，很多人不知道这个产品收益率什么时候高，什么时候低，应该高到什么程度或者低到什么程度，拿什么基准去对比，在这儿我给出一个万年不变的指标：上海银行间市场同业拆借利率，分不同的期限都有不同的收益率，货币类的收益率不会和这个完全重合，但是基本都是围绕着这个收益率上下浮动一般不会超过1%。
如果说你投资的是股票型的基金或者自己炒股之类的，这个就是看市场怎么走，一般都敌不过4-5年低迷周期一波行情的规律，至于后期如果我们不从得知AG真人国际，但是比如在2019年和2020年你连10%以上的收益都没有，你就得扇自己两巴掌，然后说，求你买点低风险的理财吧，股票这东西真的不适合你，因为在市场低迷的时候你能想象到你有多惨吗？
顺带说一下非标的底层逻辑。非标投向我们通俗一点讲就是投资的项目，某项目如果给你年化超过15%的收益率，我想你的本金受损的概率会非常大。简单分析一下，一般项目融资要和银行融资联系起来，项目融资无非就是银行融资规模的限制和期限审批的限制。如果是一个靠谱的项目，融资利率是不能超过企业去银行的利率差额太大的，如果企业去银行是10%的利率AG真人国际，那么不管从信托资管计划还是其他的专项管理计划融资的融资成本肯定不能和10%的差额太大，因为企业在融资的时候会权衡各方面因素去考虑，最主要的是考虑到自己的融资成本，除非是假企业，收益率给你飙升到了24%以上，那就是高利贷了。
注意以上三点，我想，即便你是蒙着眼睛都不会随便掉进坑里。很多投资者投资恒大财富的时候冲的收益去的，据悉开始也就是个年化在6%-8%之前，后面一度超过了10%。
从近三年交易所披露的毛利润来看，2018-2020年分别为1689.47亿、1329.37亿、1226.05亿,2019年相对于2018年毛利润下降8.43%，2020年相对于2019年毛利润下降27.09%，从最直观的毛利润来看，2020年下降幅度27.09%对于这么一个大集团公司来说已经非常大了。看了同行的万科，最近三年净利逐年上涨，未出现大幅波动。
从流动负债和非流动负债中的长短借来看，2018-2020年短期借款3182.85亿、3721.69亿、3354.77亿，2018-2020年长期借款3548.57亿、4277.26亿、3810.55亿。如果我们没法拿基准对比的话我们同样拿万科来对比。房地产企业融资一直有个行业4321原则，4为办理的4个证书，3为30%的自有资金，也就是说30%的自有资金只有有了，这个楼盘70%的资金可以从银行来的，前几年对房地产市场信贷的收缩和监管对一些小的地产公司影响很大，但是大的地厂商融资方面未受到大的影响。这也是在管控层面不能简单的说直接砍房价的问题，房价砍了，钱收不回来，银行产生坏账，这是一系列的问题。
如果我们按照简单的总资产计算，万科目前1.869万亿，恒大目前2.3万亿，恒大的总资产规模是万科的1.23倍，即便万科的负债总额1.519万亿乘以1.23倍都赶不上恒大目前的负债总额。万科目前资产负债率在81%左右，恒大目前资产负债率近三年84%、83%、83%，2020年末总资产2.38万亿，总负债1.97万亿，净资产为4100亿。
简单的我们从上面的几个财报的数字，尤其直观的净利润上来看，2020年是遇到困难的一年，之所以有了前面的诸多信誉问题，加上目前的恒大财富，其实比这个更可怕的是社会公信力的下降，是消费者对恒大的不信任，这将牵扯这企业后期发展的直接命脉。所谓的大不仅仅是企业的总资产大，其负债也大，融资渠道和融资规模也大。
恒大目前的问题不仅仅是简单的理财产品兑付的问题，更主要的是国家层面对于房地产的态度，房地产泡沫都被人喊了很多年，也争论了很多年，但是有一点是确定的，那就是房地产作为基建的主力军对基建和GDP的贡献，以及房地产融资方式和银行联系的紧密性。房地产不是不能管，就目前的态势下第一不适合一棒子打死，这样会连带着金融产生系统性的风险，第二房地产的高速发展期依然开始慢慢过去，对房地产的态度必然会走向一个逐渐分解，逐渐被其他产业替代的过程。虽然房子是刚需，对于刚需的人来说，价格是要考虑，但是不能从投机客的角度考虑，对于投机客来说，真的风险很大。
